返回第六百零四章 觊觎(上)  重生之朕要打下一个大大的江山首页

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    第六百零四章 觊觎(上) (第2/3页)

意秒懂,也都跟着一阵轻笑。

    只有郭沁,还在过分关心梁鑫地担忧道:“梁总,我们现在相当于已经负债八百多亿了,再继续这么负债下去,很危险吧?”

    “危险吗?”梁鑫很平静地看她一眼。

    郭沁瞬间满脸疑惑,用眼神反问:不危险吗?

    不想梁鑫却来了句:“当然危险,但是获利的机会,不就在这种危险当中?我们做这个项目,不就是因为判断,国内的房地产市场,全世界的经济形势,会在短时间内快速地翻身上扬?”

    梁鑫目光淡定又自信地看着郭沁。

    郭沁不知为何,脸颊泛起了一阵微红,耳朵也微微发烫。

    “放心吧,郭总。”梁鑫笑道,又跟身边的其他人说,“大家也都放心,经济一定会好起来,而且一定会在今年年底之前,不会晚于十二月份。我的判断是,奥运会结束后,国家一定会下定决心,在经济方面打开局面。你们信不信我,我无所谓,但是我个人,我一定相信国家。好了,工作的事情,咱们就不聊了,大家都是来休假的,谁再说工作,我马上给他买一张机票,让他回家自己看电视去,奶奶的,有福不享,有病!”

    “哈哈哈哈……”

    “梁总,我相信你!”

    “跟梁总走,吃香喝辣!”

    四周马屁声不断。

    梁鑫也有点厌倦这种被人团团围住的感觉了,便让保镖们都留下,让原旭阳原地下班、自由活动去,自己只带着谷强、郭沁和宁臣三个人,起身朝电梯走去。

    等进了电梯,电梯门一关,梁鑫才继续跟三个人说道:“我们的东风广场项目,目前掌握的棚改项目用地,共计两万四千亩,连拿地和建设总成本,估计在九百六十亿左右。按正常情况,利润率百分之二十五,这个项目可以获利两百四十亿上下。不过这是按房子均价一万块计算的,但实际的可能呢,二线以上城市,房价肯定远不止涨到这个水平。

    W市这边,去年房地产差点爆雷之前,就有这方面的经验,W市这种准二线城市,均价都能炒到两万以上。最高的地段,能到四万。我们这次囤积的棚改房项目,百分之七十以上,都在一线和二线城市,我预计均价到两万,十拿九稳。也就是说……”

    梁鑫看郭沁和宁臣一眼,“……多出的部分,全都是净利润。每个平方,东风广场项目接下来将获得的实际利润,要比预算中最保守平均多出一万五以上。按一万五计算,一亩地,刚好能多挣一千万。那我们两万四千亩的储备地块,按我的计算,可预期利润就是……”

    郭沁听得眼睛睁大。

    宁臣更是狠狠一哆嗦:“两千四百亿……”

    “对。”梁鑫点点头,“加上我们原有应得的利润,就是两千六百四十亿左右。那我们刚才说的,广场的后续建设成本,是多少?”

    郭沁脱口而出:“两千两百亿!”

    梁鑫道:“棚户改造赚的钱,刚好可以覆盖广场的建设成本,甚至还能多出四百亿,还掉我们最初负债的一半。剩下的最多四百多亿负债呢,东风广场只需要经营得当,再加上我们通过个别精品小区的物业管理,一年就能全部还清楚。”

    郭沁喃喃道:“原来是这样……”

    “是啊。”梁鑫笑道,“郭耀辉一直在算这笔账吧?”

    郭沁沉默了两秒,轻轻一点头:“郭总还在观望。”

    梁鑫却摇了摇头,说道:“来不及了,他没这个机会了。全中国,没有人再有这个机会了。”

    郭沁道:“以郭总的关系……”

    “这不是关系不关系的问题。”梁鑫道,“郭姐,我敢把这笔账算给你听,是因为有些事情,它是客观的,无法以任何人的意志为转移。东风广场项目,是在最后的机会窗口关闭之前,完成了所有的布局。我们拿地的成本,和最后利润之间的转换,都是经过东风投资集团最高层,至少几百次的推演,才做出的决定。

    其他人,如果非要等到形势明朗再进来,那不管他们怎么努力,怎么走捷径,成本还是会比我们高很多,建设成本也会一高再高。到最后,就算他们的项目落实下来了,他们也会发现,要收回成本的周期,要比东风广场超出十倍可能都不止。最可怕的是,为了能填上这些窟窿,他们极有可能,需要不停地拆东墙补西墙,到最后……郭姐,你能算出这里头的可怕吗?”

    郭沁对数字不是很敏感,略微茫然地摇摇头。

    梁鑫叹道:“几百亿的负债,如果不算利息的话,其实是好解决的。只要项目规模足够大,壮士断腕折价卖掉一部分,都能有效回血。

    可如果负债规模高达几千亿,每个月一家公司需要偿还的利息,就高达几十个亿。平均到每一天,可能就是两三个亿。但是房地产再强势,什么公司又能保证自己每天就一定能靠卖房子赚到两三亿呢?而且就算能,房地产的黄金期也就最多十来年而已,如果十年之后,你的债务还没偿还干净,又该怎么办?再说你偿还的部分,也只是利息,那本金呢?”

    郭沁听得沉默了。

    宁臣和谷强,也被这道血腥的数学题,吓得忘了呼吸。

    几个人从电梯里出来,走进梁鑫一家人住的套间。

    屋里安安静静,江玲玲应该是带着孩子,和江妈妈在酒店的某一层闲逛。

    梁鑫坐下来,让宁臣去倒茶。

    片刻后,喝着好几千块一斤的智商税白茶,继续跟郭沁说:“还有就是,市场上做这个东西的人,又不止一家两家。以后看到房地产利润的人会有很多,每一个都觉得自己能从里面捞钱。当然一开始,可能是能赚到点钱,但日子久了呢?

    那么多家,在同一张桌上吃饭。有人多吃一口,你就少吃一口。那么多的人在里头竞争,有背景有关系,也不止你一个,你又怎么保证自己有绝对的市场竞争力?还能连续稳上十年?

    而且现在,全国所有能开发的地方,最好的地段,都已经被我们抢先低价拿下了。地方上可以被我们占一次便宜,但绝不可能被后来者占第二次、第三次便宜。别说郭总的面子不顶用,就算比郭总背景更硬的人物来了,地方上也不会给他们这个面子。全国都涨价,他们怎么可能反倒再往便宜了卖?这可是真金白银的矛盾,谁能解决?怎么解决?

    所以今后这个生意,规模小了,赚不到钱,还不如不做;但规模大了,资金流动上风险会无穷大,到最后大概率连利息都会还不上。那是不是,就是一个死字?

    郭姐,你看着吧,接下来那些敢跟着东风广场一起往这个坑里跳的企业,除非他们稳健到只采取极低的杠杆,只赚一点点辛苦钱,这样他们才有可能最终活下来。否则的话,今后只要是负债超过千亿的企业,他们到最后,肯定一家都活不了。不管他们有什么天大的背景,不管他们有什么天大的本事。活不了,就是活不了。

    因为最终要为这个市场买单的,说到底还是老百姓。但老百姓消化市场的消化能力,不是无限的。老百姓兜里的钱是有限的,民力是有限的,承受剥削的最大承载力是有限的。

    只有那些能及时平账,能及时退出的企业,才有最终生还的可能。

    东风广场在项目立项的第一天,我就已经替这个项目想好了所有的退路,包括我们的退出机制,包括我们从老百姓手里捞一把就跑,假装双赢、两不相欠的产业模式。滕增岁这才敢听我的话,动这种伤天害理的脑筋。

    所以郭总那边……你还是告诉他,别来房地产这边搀和了。想挣大钱,我建议他不如多买点苹果手机的股票。房地产这边,已经没有他的发挥空间。不是我在吓唬他,而是客观规律真的不允许。他如果非要跟着我的路走,我建议还是走实体制造路线。

    智能手机,锂电池,甚至无人机,都比搞房地产强。

    但千万不要学沈瑞龙,沈瑞龙他搞不清形势,现在在北方和东岳大学的那群人搞地产,他们将来会栽大跟头的。沈瑞龙这两年在三金科技和东方教育上赚到的钱,到时候都得搭进去。郭总要是还想一意孤行,他也绝对不会是例外。”

    梁鑫说到这里,拿起杯子,小啜一口。

    郭沁像是被掐住了脖子,喉咙里连一个音节都发不出来。

    梁鑫这一股脑传递给她的信息,简直让她脑子都快炸裂。

    过了几秒,还是宁臣先打破了沉闷,问道:“老板,那按这个形势,我们这些普通人……”

    “买房。”梁鑫想都不想,就立刻回答,“抓紧买,趁早买,买得越多越好。大部分人以后,一定会被房价搞得很惨,但少数先上车的人,一定会爽到升天。”

    谷强忍不住一笑:“我已经买了好几套了。”

    梁鑫笑道:“那恭喜你,你已经连儿子的养老钱都存好了。他将来读书、结婚、生孩子,连你孙子那一辈的奶粉钱和学费,都差不多已经攒够了。”

    “哈哈哈哈……”谷

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